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バリ島で家を買う「売買」

　インドネシアの現行法上、外国人には所有権が認められていないため、外国人の所有権による不動産取得にはインドネシア人名義を使った間接所有の形態となり、一般のの不動産知識では大きなリスクが伴ってきます。事実、バリでは不動産取得に関するトラブルが多発しています。
　そこでトラブルに巻き込まれないためにも、ここでは売買による不動産取得に関する知識をご紹介いたします。

・インドネシアの代表的な不動産権利形態

権利名称	資格者	主な権利の内容	有効期限
所有権 (Hak Millk)	インドネシア国籍者	不動産所有形態上、最も強い権利	無期限
利用権 (Hak Pakai)	外国人(個人) 外国法人在イ駐在事務所外国政府代表部国際機関代表部	認知度は低いものの外国人個人が直接、取得できる唯一の権利である。譲渡・相続・担保設定可能	*期間25年間延長後20年間
建築権 (Hak Guna Bangunan)	現地法人 (外資法人を含む)	在インドネシア法人が土地建物を所有する場合、内外資本問わず、殆どの場合、この権利である。譲渡・担保設定可能	*期間30年間延長後20年間

上記の内、利用権・建築権がインドネシアで日本人が直接取得可能な代表的な権利です。
土地取得に関し外国人に所有権を認めていないため権利に有効期限が設定され、最長で利用権４５年間、建築権５０年間は現行法で保証されています。


	.利用権・建築権って？　日本ではどんな権利？

	もちろん、ピッタリと合う内容のものは日本ではありませんが、日本の「定期賃借権」が利用権・建築権に最も近い権利内容です。日本の定期借地権は土地所有者から通常５０年間土地を使用する権利を購入し、その土地に建物を建て５０年後には更地にして土地所有者に返還するものです。一方、利用権・建築権は通常の場合、土地所有者と売買契約を締結し、土地所有者はその土地の所有権を放棄し一旦、国へ所有権を返還します。同時に国有地となったその土地に購入者名義の利用権・建築権が付与されます。また期限満了時も日本の定期借地権と同じく更地にして返還する義務があります。


	.「利用権での不動産所有」Hak Pakai

	日本人個人も利用権であれば不動産を自分の単独名義で所有ができます。１９９６年に施行された利用権は、まだ知名度が低く一段弱い権利のように思われがちですが、内容的にもその利用価値は高く今後、利用者が増えていくものと思われます。売買契約 >> 所有権者の権利放棄書 >> 登記申請 >> 権利書発行


	.「建築権での不動産所有」HGB

	建築権は在インドネシア法人に付与される権利です。従って、インドネシア国内において事業を目的とした法人を設立する必要があり、外国人がインドネシア国内において法人を設立するには正規外資法人（PMA）となり、PMAであれば日本人もその法人の代表者になることができ、その法人名義で不動産を所有することになります。但し、不動産所有のためだけに法人を設立するのはあまりお奨めできません。売買契約 >> 所有権者の権利放棄書 >> 登記申請 >> 権利書発行


	.「所有権での間接所有」

	これはインドネシア人名義を借りて不動産を所有権にて間接所有する方法です。但し、これはリスクが高く名義を借りたインドネシア人との人間関係から、トラブルが発生することもありますのでかなりの注意が必要です。この場合、名義を借りたインドネシア人の承諾なしでも譲渡可能な委任状などの書類をノータリスを通じ作成しておく必要があります。各種委任状等の公正証書作成 >> 売買契約 >> 登記申請 >> 権利書発行

.「インドネシアの登記」

インドネシアでは土地と建物の別登記はありません。
インドネシアの土地基本法では建物は土地の付属物に過ぎないというのが基本理念です。
従って、土地と建物を別登記にする必要がないというわけです。

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